Das neue Bauvertragsrecht 2018

 

Zum 01.01.2018 trat eine der größten Reformen des BGB seit der Schuldrechtsreform 2002 in Kraft. Dieses Mal reformierte der Gesetzgeber umfassend und weitreichend das Bauvertrags- und Mängelgewährleistungsrecht.

Die wichtigsten Änderungen haben wir hier für Sie kurz zusammengestellt.

Materialmängel

Hat der Bauunternehmer seine Arbeit vollbracht, kann es manchmal passieren, dass sich im Nachhinein das verbaute Material als mangelhaft herausstellt. Meist konnte auch der Bauunternehmer diesen Mangel nicht erkennen. In der bis zum 31.12.2017 geltenden Rechtslage blieben die Unternehmer in der Regel auf den Kosten für den Ausbau der mangelhaften Baumaterialien und den nochmaligen Einbau sitzen und konnten die sog. Nacherfüllung nur in engen Grenzen verweigern.

Durch die Neufassung des kaufrechtlichen Mängelrechts (§§ 439 ff. BGB n. F.) steht den Bauunternehmern nunmehr seit dem 01.01.2018 ein Ersatzanspruch gegenüber den Lieferanten zu. Der Lieferant der mangelhaften Baumaterialien hat dem Bauunternehmer nunmehr die für den Aus- und Wiedereinbau der dann mangelfreien Baumaterialien die erforderlichen Aufwendungen zu ersetzen.

Bedauerlicherweise hat der Gesetzgeber es versäumt, auch den Ausschluss dieses Ersatzanspruchs durch Allgemeine Geschäftsbedingungen zu verhindern. Hier wird abzuwarten bleiben, ob die Rechtsprechung dieses „Hintertürchen“ schließen wird. Es ist jedoch sowohl für Bauunternehmer als auch Bauherrn wichtig, nun umso genauer in Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Lieferanten nach einem erweiterten Haftungsausschluss zu schauen.

Verbraucherbauvertrag

Das Werkvertragsrecht war bis zum 31.12.2017 sehr allgemein gehalten, sodass hierunter eine Vielzahl von Verträgen fiel und auch fallen konnte. Mit der nunmehr seit 01.01.2018 geltenden Fassung hat der Gesetzgeber auch eine Vielzahl von in der Praxis bedeutenden Verträgen endlich gesetzlich geregelt. Dabei wurde der Verbraucherbauvertrag in das BGB eingeführt, der immer dann vorliegt, wenn ein Verbraucher einen Unternehmer mit dem Bau oder Umbau eines Bauwerks oder einer Außenanlage beauftragt.

Um den Verbraucher künftig besser vor bösen Überraschungen zu schützen, hat der Bauunternehmer nun bereits vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung in Textform vorzulegen, in der der Bauunternehmer den Verbraucher über die wesentlichen Merkmale des Projektes informiert. Wesentlich ist hier, dass der Bauunternehmer dem Verbraucher bereits eine verbindliche Dauer der Bauausführung zu benennen hat.

Die Baubeschreibung muss darüber hinaus auch andere gesetzlich definierte Informationen beinhalten, wie etwa die Art und Umfang der vom Bauunternehmer zu übernehmenden Leistungen, Gebäudedaten (Pläne mit Raum- und Flächenangaben, uvm.) sowie Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktion, des Innenausbaus, der gebäudetechnischen Merkmale uvm.

Sowohl Bauherren als auch Bauunternehmer sollten sich dieser Änderung bewusst sein. Diese schafft Klarheit für beide Seiten.

Widerrufsrecht beim Verbraucherbauvertrag

Verbraucher können künftig bei Abschluss eines Verbraucherbauvertrages diesen binnen einer Widerrufsfrist von 14 Tagen widerrufen und sich somit vom Vertrag lösen. Der Bauunternehmer hat die Verbraucher über ihr Widerrufsrecht zu belehren; unterlässt er dies, beginnt die Frist nicht zu laufen, sodass ein Widerruf bei fehlerhafter Belehrung auch nach Bauausführung möglich ist.

Sollte es zum Widerruf nach oder während Bauausführung kommen, sind jedoch auch die Bauunternehmer nicht schutzlos. Die bis zum Widerruf entstandenen Kosten hat der Verbraucher zu erstatten, wobei der Unternehmer ggf. überschüssige Abschlagszahlungen zurückzuzahlen hat.

Begrenzung der Abschlagszahlungen

Neu ist auch, dass der Bauunternehmer künftig Abschlagszahlungen nach dem Wert der erbrachten Leistungen verlangen kann.

Auch die Verbraucher wurden geschützt: der Bauunternehmer darf zwar richtigerweise Abschlagszahlungen verlangen, jedoch darf die Summe der Abschlagszahlungen 90% der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen.

Anordnungsrecht der Besteller

Wurde ein Bauvertrag abgeschlossen, kann der Bauherr künftig einseitig Änderungen am Bauwerk verlangen und diese auch anordnen.

Verlangt der Bauherr eine Änderung am Bauwerk, so müssen er und der Bauunternehmer binnen 30 Tagen Einvernehmen über die Änderung, deren Umsetzung und deren Auswirkungen auf die Baukosten erzielen. Hierzu muss der Bauunternehmer verpflichtend ein Nachtragsangebot erstellen, aus dem für den Bauherrn die Mehr- und Mindervergütung infolge des Änderungswunsches ersichtlich wird.

Können sich die Parteien des Bauvertrages nicht einigen, sei es wegen zu hoher Kosten o. ä., kann der Bauherr die Änderung gegenüber dem Bauunternehmer nach Ablauf der 30 Tage einseitig in Textform anordnen. Der Unternehmer muss dieser Anordnung dann nachkommen, außer ihm sind die Änderungen unzumutbar, was er dann jedoch auch nachweisen muss.

Dem Bauunternehmer steht jedoch auch dann ein Anspruch auf Anpassung der Vergütung zu.

Konkretisierung der Abnahme

Ein häufiger Streitfall war die Fiktion der Abnahme, wenn der Bauherr die Abnahme verweigerte. Der Gesetzgeber hat dies nun konkretisiert. Danach gilt ein Bauwerk als abgenommen, wenn der Bauunternehmer dem Bauherrn nach der Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Bauherr die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels – sei er wesentlich oder unwesentlich – verweigert hat.

Insbesondere wenn der Bauherr ein Verbraucher ist, trifft den Bauunternehmer auch hier wieder eine zusätzliche Belehrungspflicht. Er muss den Verbraucher auf die Folgen einer nicht erklärten Verweigerung der Abnahme hinweisen, ansonsten tritt die Abnahmefiktion nicht ein.

Wurde die Abnahme verweigert, steht dem Bauunternehmer auch ein Schutzrecht zu. Er kann vom Bauherrn verlangen, gemeinsam eine Zustandsfeststellung des Bauwerks vorzunehmen. Dies kann künftig den Nachweis des Vorliegens oder Nichtvorliegens eines Mangels und damit die Sachaufklärung im Streitfall erheblich erleichtern. Den Bauunternehmern ist dringend zu raten, von diesem Schutzrecht Gebrauch zu machen.

Kündigungsrecht für Besteller und Unternehmer

Was bislang nicht gesetzlich eindeutig geregelt war, von der Rechtsprechung aber bereits vereinzelt angenommen wurde, ist nunmehr seit dem 01.01.2018 Bestandteil des Werkvertragsrechts: Bauherrn und Bauunternehmer können einen Bauvertrag künftig außerordentlich aus wichtigem Grund kündigen, wenn nach Abwägung der beiderseitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar ist.

Die Reform des Werkvertragsrechts wird viele praxisrelevante Probleme lösen, aber auch neue hervorrufen. Wir stehen Ihnen daher als kompetente Partner für Bau- und Architektenrecht auch künftig beratend, konfliktlösend und prozessbegleitend zur Verfügung.

Ihr

Rechtsanwalt Raphael Fischer

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Autoren: Rechtsanwalt Raphael Fischer, stud. iur. Lucas Prandi, wiss. Mitarbeiter