WERKVERTRÄGE - WAS BEACHTET WERDEN SOLLTE!

Wer plant, sich ein Haus, eine Photovoltaikanlage, eine Gartenlaube oder eine Garage für sein Auto errichten zu lassen, schließt in der Regel mit einem Bauunternehmer einen Werkvertrag.

Um im Falle einer Bautätigkeit gut beraten und abgesichert zu sein, möchten wir Sie kurz über die Rechte und Pflichten eines Werkvertrages aufklären und dabei auch auf die häufig ins Gespräch kommenden Mängelanzeigen und auf die Bauabnahme eingehen.

1. Was ist ein Werkvertrag?


Ein Werkvertrag stellt eine beiderseitige Verpflichtung zwischen einem Bauherr - im BGB Besteller genannt - und dem Unternehmer dar. Dabei verpflichtet sich der Unternehmer zur Herstellung eines vereinbarten Werkes und der Besteller zur Zahlung der vereinbarten Vergütung.
Der Unternehmer ist weiterhin verpflichtet, das vereinbarte Werk oder die erfolgsabhängige Leistung frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.

2. Was tun, wenn die Leistung nicht mängelfrei ist?


Sollte der Bauherr keine mängelfreie Leistung vorfinden, so haftet der Unternehmer für Sach- und Rechtsmängel. In einem solchen Fall empfiehlt es sich, die Mängel genau zu dokumentieren. Dabei sollten neben der schriftlichen Aufzeichnung auch Fotos angefertigt werden. Im Zweifelsfall ist auch die Hinzuziehung eines Fachmanns oder Gutachters in Erwägung zu ziehen, der den Unterschied zwischen wesentlichem und unwesentlichem Mangel feststellen kann.

Anschließend sollte der Unternehmer zur Baubesprechung gebeten werden, um gemeinsam mit diesem eine angemessene Frist zur Nacherfüllung (§ 635 BGB) festzulegen. Das ganze sollte dann noch einmal schriftlich festgehalten und dem Unternehmer zugestellt werden.

Ist die Frist zur Nacherfüllung des Unternehmers gegenüber des Bestellers erfolglos abgelaufen und hat keine erfolgreiche Nacherfüllung stattgefunden, so ist der Bauherr berechtigt, die Mängel selbst zu beseitigen. Hierbei kann er diese natürlich durch einen anderen Unternehmer - einen Dritten - beseitigen lassen (Selbstvornahme - § 637 BGB) und die Kosten hierfür dem Schuldner in Rechnung stellen (§ 637 Abs. 1 BGB).

Verweigert der Unternehmer eine Nacherfüllung ernsthaft und endgültig oder ist die Beseitigung der Mängel für ihn mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, so ist der Bauherr auch zum Rücktritt und zur Einforderung von Schadensersatz statt der Leistung berechtigt.

Anstatt vom Vertrag zurückzutreten kann der Besteller dem Unternehmer gegenüber auch erklären, dass er eine Minderung (§ 638 BGB) der Vergütung verlangt. Bei der Berechnung der Minderungshöhe sind der Wert des Werkes im aktuellen Zustand und der Wert des Werkes im mangelfreien Zustand gegenüber zu stellen.

3. Kann ich einen Werkvertrag kündigen, wenn es notwendig wird?


Beide Vertragsparteien haben die Möglichkeiten einen Werkvertrag zu kündigen.
Ein Auftraggeber kann jederzeit den Werkvertrag auch ohne Angaben von Gründen und Einhaltung von Fristen kündigen. Der Unternehmer kann infolge dessen jedoch die Vergütung für die bisher erbrachte Leistung und 5 Prozent der Vergütung der noch zu erbringenden Leistung verlangen. Hier muss der jeweilige Einzelfall genau betrachtet werden. Achten Sie hierbei besonders auf die entsprechend ordnungsgemäße und nachvollziehbare Abrechnung.

Ein solches freies Kündigungsrecht steht dem Unternehmer in einem solchem Umfang nicht zu. Er kann nach § 643 BGB den Vertrag kündigen, sollte der Auftraggeber seine Mitwirkung verweigern und eine vom Unternehmer zur Mitwirkung gesetzte Frist verstreichen lassen.
Der Besteller/Auftraggeber kann den Vertrag kündigen, sollte der vorgelegte unverbindliche Kostenanschlag nicht (mehr) einhaltbar sein (§ 650 BGB).
Der Vertrag kann auch entsprechend der allgemeinen Bestimmungen des BGB gekündigt werden. So zum Beispiel, wenn der Unternehmer Leistungen verweigert, schuldet oder die Fortführung des Vertrages unzumutbar scheint – aber auch wenn die Geschäftsgrundlage geschädigt wird.

Der Unternehmer kann den Vertrag kündigen, sollte eine verlangte Sicherheit vom Besteller nach § 648a BGB nicht innerhalb der hierfür gesetzten Frist erbracht werden. Beachten Sie hierbei aber, dass es bestimmte Ausnahmen gibt, z. B. beim Bau von Einfamilienhäusern.

4. Was ist mit der Abnahme? Muss eine Abnahme erfolgen?


Eine Abnahme kann durch den Besteller nicht verweigert werden, sollte das zu erbringende Werk mängelfrei sein oder nur unwesentliche Mängel vorliegen. Sollte der Auftraggeber die Abnahme unrechtmäßig verweigern und eine vom Unternehmer gesetzte Frist verstreichen lassen, so steht dieses Verhalten einer Abnahme gleich. Mit der Abnahme wird die Vergütung oder die vertraglich vereinbarte Schlussrate fällig.
Eine Abnahme des Werkes kann durch den Auftraggeber nur verweigert werden, sollten noch wesentliche Mängel vorhanden sein. Nimmt der Auftraggeber das Werk ab, in der Annahme, dass keine Mängel (mehr) vorhanden sind, so ist die Haftung des Unternehmers nicht ausgeschlossen. Es gelten die Verjährungsfristen für Mängel.

Wie Sie sehen bringt die Aufnahme eines Werkvertrages viele Pflichten aber auch viele Rechte mit sich, die sowohl den Auftraggeber als auch den Auftragnehmer schützen oder beschränken. Es ist daher wichtig, dass Sie bei den o. g. Ausführungen bedenken, dass es sich um allgemeine Hinweise handelt und es stets auf den Einzelfall ankommt.

Für Ihre anstehenden Bauprojekte oder erfolgsabhängigen Leistungen wünschen wir Ihnen viel Erfolg und stehen Ihnen bei Fragen zu juristischen Inhalten des Werkvertrages gerne beratend zur Verfügung!

Ihre Rechtsanwälte Schlegel & Fischer